Wer eine Immobilie verkauft, sollte den angebotenen Einstiegspreis wirklich sorgfältig austarieren. Ein zu hoher Wert schreckt potentielle Käufer ab, ein unangemessen niedriger Preis hingegen wird der Immobilie nicht gerecht und lässt Sie Geld verlieren, auf das Sie nicht hätten verzichten müssen. In der Größenordnung von Immobilienpreisen kann schon die kleinste Schwankung ein Plus oder Minus von mehreren tausend Euro bedeuten!
Erster Anhaltspunkt: Der Kaufpreis
Ein naheliegender Einstiegspunkt in die Bewertung Ihrer Immobilie stellt der Betrag dar, für den Sie damals das Eigentum an dem Bauwerk erworben haben. Dieser Ansatz ergibt aber natürlich nur Sinn, wenn der Kauf nicht all zu lange zurückliegt. Auch sollten Sie einen möglichen Wertverlust über die Jahre bedenken, vielleicht aber auch einen Zuwachs, je nach dem wie sich entscheidende Faktoren verändert haben.
Die Lage
Einer dieser Faktoren – wohl der wichtigste – ist die Lage Ihrer Immobilie. Sie spielt bei der Preisbildung eine enorme Rolle. Kaufbeträge unterscheiden sich je nach Gegend und Region oft enorm, dieser Punkt sollte also auch beachtet werden, wenn nach möglichen Vergleichsobjekten gesucht wird.
Die Lage ist allerdings mehr als die grobe regionale Einordnung. Es geht auch um den ganz individuellen Standort: Wie ist der Ausblick? Schallt der Straßenlärm in das Haus oder nur sanftes Vogelzwitschern? Wie scheint das Licht auf die Immobilie?
Für noch nicht bebauten Grund kommen die Bodenrichtwerte zum Einsatz. Sie geben den durchschnittlichen lokalen Flächenpreis pro Quadratmeter an. Achtung: Diese Werte stellen nur einen Durchschnitt der Preise aller Grundstücke im Umkreis dar, sie berücksichtigen keinesfalls individuelle Gegebenheiten und Eigenheiten, die als Bonus oder Malus in die Bewertung eingerechnet werden müssten, und können so höchstens eine grobe Richtung angeben.
Der Haustyp
Sehr wichtig ist auch der Haustyp. Der Markt gibt hier einiges her: Einfamilienhaus, Mehrparteienhaus, Villa, besondere historische Baustile – Bei all diesen Formen werden gänzlich unterschiedliche Maßstäbe angelegt. Nicht nur der grundsätzliche Typ, sondern auch die konkrete Ausgestaltung muss beachtet werden, also etwa die Zimmeranzahl und die Aufteilung des Hauses im Inneren. Diese Informationen können für die jeweiligen Zielgruppen sehr wichtig und entscheidend für einen Kauf sein und so sollten beliebtere Kombinationen auch mit einem höheren Preis bedacht werden.
Die Bauqualität und Extras
Wie bei allen Käufen ist natürlich auch die Qualität und der Zustand der Kaufsache von entscheidender Bedeutung. Verwendete Baumaterialien, der optische Zustand und die Qualität und Lebensdauer des Dach haben eine große Wirkung auf Interessierte und signalisieren, ob eventuell in nächster Zeit Folgekosten anfallen. Ein i-Tüpfelchen aufsetzen und das Objekt besonders schmackhaft machen können auch vorhandene Extra-Ausstattungsmerkmale, die nicht alle Immobilien bieten, etwa ein besonderes Kamin-System oder ein Swimmingpool – ein zusätzlicher Sinn von Luxus treibt die Bereitschaft, einen höheren Preis in Kauf zu nehmen, deutlich an!
Die Energieeffizienz
Ein wichtiger technischer Aspekt ist die Energieeffizienz. Diesem Fakt trägt auch der Gesetzgeber Rechnung, der die Vorlage eines Energieausweises bei einem möglichen Verkauf zur Pflicht macht. Eine energiesparende Bauweise steigert den Kaufwert gleich auf zwei Art und Weisen: Zum einen können nicht unwesentliche Summen an Heizkosten eingespart werden, zum anderen kann ganz einfach die Umwelt geschont werden.
Substanzwertberechnung durch den Fachmann
Ein Experte hat Methode, um einen relativ exakten Substanzwert Ihres Verkaufsobjekts zu bestimmen. Er wendet das sogenannte Sachwertverfahren an. Dabei wird der schon erwähnte Bodenrichtwert mit den ungefähren Herstellungskosten des Bauwerks kombiniert, um einen „Rohpreis“ zu errechnen. Das Problem dabei: Der Substanzwert weicht oft erheblich von dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie ab und vermag so nur sehr vage Impulse zu geben. Der Grund dafür ist der fehlende Einbezug der aktuellen Marktsituation.
Hilfreicher ist das Vergleichswertverfahren. Dabei wird nicht die zu verkaufende Immobilie exakt betrachtet, sondern nach ähnlichen Vergleichsobjekten in der selben Gegend oder sehr ähnlichen Regionen gesucht, um somit auf den zu erwartenden Verkaufswert des betrachtenden Objekts rückschließen zu können. Dabei gilt natürlich, dass ein sinnvoller Vergleichswert erst durch die Analyse mehrerer ähnlicher Immobilien entsteht, die bei außergewöhnlichen Verkaufsobjekten teilweise nicht sehr leicht zu finden sind.
Renovierungen zahlen sich noch Jahre später aus!
Wenn Sie zu aktiven Nutzungszeiten einer Immobilie Geld in aufwendige und teure Renovierungen gesteckt haben, sollten Sie auch diese in Ihren Preis einfließen lassen – schließlich wurde somit nachweislich etwas getan, um den Wert und den Wohnkomfort des Objekts zu steigern. Hilfreich ist es hierbei, wenn Sie die entsprechenden Rechnungen aufgehoben haben. Nur dann können Sie auch die exakten Kosten für Handwerker und andere Dienstleister beziffern. Wenn Sie die entsprechenden Belege noch haben, sollten Sie sie gleich an Ihren Makler weiterleiten, um ihm die wichtigen Einblicke zu gewähren.
Grundbuchauszug: Aus juristischer Sicht unverzichtbar
Das BGB, das Grundwerk des deutschen Privatrechts, schreibt bei Kaufverträgen vor, die Kaufsache ohne Sach- und Rechtsmängel zu übereignen. Im Falle einer Immobilie können eventuelle Rechtsmängel durch die Anforderung eines Grundbuchauszugs entlarvt werden. Er enthält alle Grundbuchteinträge des betrachteten Objekts. Mit ihm können Sie selbst feststellen und einem potentiellen Käufer nachweisen, dass außer Ihnen selbst niemand sonst Rechte irgendwelcher Art auf die Immobilie hat. Angefordert werden kann der Auszug entweder von Ihnen selbst als Eigentümer oder von Ihrem Makler, wenn Sie ihn damit beauftragen. Für beide Varianten ist das Grundbuchamt der richtige Ansprechpartner.
Vermietung als Wertminderer
Die bisherige Verwendung einer Immobilie kann ebenfalls einen Einfluss auf ihre Bewertung haben. In der Regeln wird vermieteter Wohnraum zu einem geringeren Preis gehandelt, als Immobilien, die zum Beispiel für den Eigenbedarf verwendet wurden und durch einen Umzug frei werden. Allerdings sind bei vermieteten Objekten die exakten Ausgestaltungen von Mietverträgen von großer Bedeutung: Sie geben dem meist rendite-interessierten Käufer einen Überblick, welche Gewinne sich durch den Kauf erwarten lassen.
Relevante Punkte sind neben der schon verstrichenen Mietsdauer der Bewohner natürlich auch die momentan festgesetzte Monatsmiete. Für die weitere Bewertung sollten wieder Experten herangezogen werden; diese können ein Ertragswertverfahren durchführen und so ermitteln, wie lukrativ eine Vermietung wirklich ist. Das ist insbesondere für ausgesprochene Investoren interessant, die über einen Kauf nachdenken. Schließlich ist für sie in erster Linie der mögliche Ertrag und nicht der reine Sachwert wichtig.
Hilfe in Anspruch nehmen ist ein Muss!
Alles in allem ist das Feld der Immobilienbewertung ein sehr komplexer Bereich und nach dieser kurzen Einführung werden Sie als Laie wohl trotz allem nicht imstande sein, Ihre eigene Immobilie adäquat zu bewerten. Deswegen sollten Sie im Verkaufsfall nicht zögern und einen professionellen, seriösen Makler zu Rate ziehen. Er kann durch seine allgemeine markttechnische und auch individuelle, auf eine Gegend zugeschnittene Erfahrung einen realistischen Anhaltspunkt ermitteln, um den sich Ihre Verhandlungen drehen sollten. Dabei vermeidet er zwei Extreme: Die häufig emotionale Bindung des Eigentümers an sein Objekt, die zu übersteigerten Wertvorstellungen führt, und aber auch einen möglichen Zeitdruck, der in Kombination mit Unerfahrenheit viel zu niedrige Preise zutage fördert.
Ein Makler bietet seine Werte meist sogar kostenlos an, wenn die Immobilie dann auch über ihn verkauft wird, doch grundsätzlich ist auch eine freie, unabhängige Bewertung möglich. Die Honorare dafür sind frei verhandelbar und liegen meist nur im Bruchteil-Bereich des Wertes, um den es dabei geht. Diese vergleichsweise kleine Investition sollten Sie auf keinen Fall scheuen, um Fallstricke zu vermeiden und die perfekte Balance aus Rendite und Realismus zu finden!
